Договор аренды зданий и сооружений общая характеристика

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здании или сооружение.

Данный договор выделен в качестве самостоятельного вида договора аренды исключительно исходя из особенностей передаваемого в аренду имущества. Таковым могут быть здания и сооружения.

Исходя из грамматического толкования терминов "Здание" и "сооружение" с применением толкового словаря русского языка под ред. Н.Ю. Шведовой, можно установить что понятие "сооружение" более широкое по отношению к понятию "здание", поскольку под сооружением в русском языке понимается всякая значительная постройка, а под зданием - сооружение, постройка, дом. Юридического значения отличие зданий от сооружений не имеет, поскольку никаких различий в их правовом режиме законодатель не устанавливает. В литературе совершенно справедливо указывают на то, что "здание и сооружение" это для права единый объект.

Юридическое значение имеет отграничение зданий и сооружений от иных объектов недвижимости, поскольку глава 34 параграф 4 применяются лишь к аренде зданий и сооружений, тогда как иная недвижимость передается по договору аренды исходя из общих положений об аренде, и в частности, тех норм в общих положениях, которые направлены непосредственно на аренду недвижимости.

Итак, для квалификации объекта недвижимости как здания и сооружения необходимы следующие специфические признаки объекта:

Во-первых, здания и сооружения относятся к объектам, созданным людьми. Это позволяет отграничить здания и сооружения от природных недвижимых объектов, например, гор.

Во-вторых, здания и сооружения привязаны к определенному земельному участку, при этом могут располагаться как над так и под земной поверхностью (например, шахты, метро и пр.).

В-третьих, связь здания и сооружения с землей должна быть столь прочной, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба (это позволяет отграничить здание и сооружение от ларьков, киосков, палаток и пр.).

В-четвертых, зданием и сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от иных объектов недвижимости, таких как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила об аренде зданий и сооружений, а применяются общие нормы об аренде.

В-пятых, к зданиям и сооружениям относятся лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома) могут использоваться исключительно для проживания в них граждан. Запрещается размещение в жилых домах офисов, складов и использование их по иному назначению, не связанному с проживанием граждан (п.3 ст. 288 ГК). Для использования необходимо перевести в установленном порядке данное здание в разряд нежилого помещения и только после этого возможна передача его в аренду для целей, не связанных с проживанием людей.

Передача жилых домов во временное пользование и проживание осуществляется по договору коммерческого или социального найма, а следовательно, передача жилых домов в аренду гражданам-арендаторам для проживания в них невозможна. Юридические лица могут заключать договор аренды жилого помещения и выступать арендатором, однако лишь при условии использования жилого дома для цели проживания в нем граждан. Например, ООО может взять в аренду жилой дом и использовать его для передачи по договору коммерческого найма для проживания своих работников.

Нежилые помещения - т.е. комнаты внутри зданий раньше (когда готовился и принимался гражданский кодекс) вообще не признавались объектом недвижимости. Однако ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" признал нежилые помещения недвижимым имуществом. В связи с этим аренда нежилых помещений подчиняется общим положениям об аренде и нормы об аренде зданий и сооружений к ней не применяются.

Здания и сооружения могут быть использованы как материальный объект договора аренды лишь после их принятия в эксплуатацию как результат завершения строительства и государственной регистрации. В соответствии со ст. 25 ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное здание и сооружение на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без вспомогательных(служебных) строений.

Материальный объект, зафиксированный в договоре аренды должен совпадать со зданием и сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Служебные здания и сооружения, зарегистрированные как самостоятельные объекты недвижимого имущества, но не указанные в договоре аренды не могут рассматриваться как принадлежности основного здания, а поэтому арендатор, получивший право владения и пользования основным зданием и сооружением не имеет права пользования служебным зданием и сооружением, если он не включен в договор и является самостоятельным объектом государственной регистрации.

Существенные условия договора аренды зданий и сооружений - предмет и цена.