Жилой фонд понятие, состав, классификация Понятие жилого помещения

Для определения относятся ли отношения к сфере жилищного права, необходимо установить смысл основного понятия в жилищной сфере - понятия жилое помещение. Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Жилые помещения делятся на следующие группы:

* помещения квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами. При этом под квартирой понимается конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

* строения типа общежитий. Общежитие - это специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие.

* строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся).

Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, в соответствии со ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", независимо от форм собственности объединяются в понятие жилищный фонд.

Жилищный фонд - совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Виды жилищных фондов закрепляются в ст. 5 ЖК и ст. 7 ОФЖП. Согласно ст. 5 ЖК выделялись государственный, общественный жилищный фонд, фонд жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Согласно ст. 7 ОФЖП выделяются частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц), государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд. Однако, при данной классификации допущена ошибка в делении, поскольку первые три вида выделяются в зависимости от формы собственности, а последний вид выделен в самостоятельный, хотя общественные объединения являются юридическими лицами, а поэтому данный жилищный фонд должен включаться в состав частного жилищного фонда.

Государственный жилищный фонд- это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности. В соответствии со ст. 7 ОФЖП государственный жилищный фонд состоит из двух частей: ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности и находящийся в хозяйственном ведении ГУПов или оперативном управлении ГУПов или учреждений и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации и соответствующих ГУПов и учреждений.

Муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления МУПов и учреждений. Основным источником образования муниципального фонда явилась передача в собственность муниципальных образований жилых домов, которые раньше находились в государственной собственности.

Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на прав частной собственности гражданам (индивидуальные дома, приватизированные квартиры, квартиры в кооперативах с полностью выплаченным паевым взносом), юридическим лицам (построенные и приобретенные за счет собственных средств, жилищных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом, общественным организациям).

В зависимости от форм использования жилых помещений в составе жилищного фонда можно выделить фонд социального использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.

Фонд социального использования предусмотрен в ОФЖП и ст. 672 ГК. К этому фонду относятся только те жилые помещения, которые передаются по договору социального найма. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ из жилищного фонда социального использования помещения предоставляются малоимущим и иным указанным в законе гражданам для удовлетворения их жилищной потребности за доступную плату. Фонд социального использования выделяется внутри государственного и муниципального жилищных фондов.

Считается, что фонд социального использования должен формироваться главным образом не за счет нового строительства, а за счет обособления жилых помещений в этот фонд из остальных помещений соответствующего фонда. Основным признаком, по которому должно производиться такое обособление является не качество жилых помещений, а возможность граждан, проживающих в данном помещении оплачивать за счет своих доходов плату за наем жилого помещения, а также стоимость жилищных и коммунальных услуг.

Поскольку жилищный фонд социального использования предназначен главным образом для малоимущих граждан, то с целью минимизации расходов по его формированию, качество жилых помещений должно быть несколько ниже достигнутого на сегодня уровня среднего качества жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Эти жилые помещения должны располагаться на участках городской земли, стоимость которых ниже средней стоимости участков.

Из фонда социального использования жилые помещения передаются по договору социального найма в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда, полностью сохраняются права из данного договора, независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Таким образом, на настоящий момент в жилищном фонде социального использования жилые помещения могут быть заняты либо малоимущими, в пределах нормы площади жилья, либо лицами, занимающими данное помещения по ранее заключенным договорам найма, независимо от площади. Последняя группа лиц, на мой взгляд, должна быть переведена на пользование помещением на условиях договора найма.

Индивидуальный жилищный фонд - включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого собственника. Отношения по поводу пользования индивидуальным жилищным фондом не регулируются жилищным правом, поскольку охватываются отношениями собственности.

Коммерческий жилищный фонд - жилые помещения, которые собственник использует для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды жилого помещения. Помещения, относящиеся к коммерческому жилищному фонду могут передаваться гражданам для проживания и юридическим лицам для последующего заключения договора коммерческого найма независимо от норм площади - без всяких ограничений и вне зависимости от нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Жилищный фонд России подлежит государственному учету. В жилищный фонд не входят и не учитываются в его составе дачи дачно-строительных кооперативов, садовые домики, вагончики, мотели, турбазы, дома отдыха, санатории, и помещения предназначенные для сезонного проживания, самовольно построенные жилые помещения.

Из этого в литературе делается вывод о том, что нормы жилищного законодательства не применяются к таким помещениям. Однако, никто не отменяет действие ст. 40 Конституции РФ, и если помещение является жилищем для данного лица, то никто не может лишить лица данного жилища, даже если оно и не относится к жилищному фонду. Право на неприкосновенность жилища также сохраняется у лица независимо от отнесения жилища в состав жилищного фонда.