Возникновение права на жилое помещение (Порядок заключения договора найма)

Что касается возникновения права на жилое помещение по договору найма, то для нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан это право возникает на основании заключенного договора найма, в котором указаны данные лица. Такие постоянно проживающие лица могут не иметь никакой родственной связи с нанимателем (например, две студентки снимают по договору найма одну квартиру. договор найма заключается с одной из них, а другая является лицом, проживающим вместе с нанимателем).

Сложнее возникает право на жилую площадь по договору социального найма. Перед тем, как получить жилое помещение лицо должно встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дело в том, что предоставление жилых помещений производится в порядке очередности, которая определяется соответственно времени принятия на учет и включения в списки на получение жилых помещений при наличии свободного жилого помещения. На такой учет ставят граждан, соответствующим следующим требованиям:

* нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания гражданина нуждающимся определены в п. 7 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. обеспеченных жилой площадью на одного человека ниже уровня, установленного органами исполнительной власти субъектов Федерации, проживание в жилом помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживание в квартирах несколькими семьями, если в составе семьи имеются лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений, проживание в общежитиях, проживание длительное время по договору поднайма либо найма в чужих квартирах и домах.

* Постоянное проживание в том месте, где гражданин претендует на получение жилого помещения. Оно определяется на практике по месту регистрации, хотя это неправильно. Складывается абсурдная ситуация: в соответствии с п. 16 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета... для постановки на учет необходимо предъявить документ, являющийся основанием для заселения, а в соответствии с п.8 Правил учета граждан... для учета необходима регистрация. В литературе справедливо делается вывод о том, что в настоящее время право заключить договор социального найма имею лишь граждане, уже имеющие какое-то жилое помещение.

Если лицо отвечает соответствующим требованиям, то оно может подать заявление в орган местного самоуправления по месту жительства, либо по месту работы, если гражданин работает в организации, имеющей свой жилищный фонд. К заявлению о принятии лица на учет прилагаются справка из РЭУ о составе семьи, копия финансового лицевого счета, справки БТИ, учреждений здравоохранения и пр.

Поступившее заявление проверяется жилищной комиссией, после чего принимается решение о постановке гражданина на учет или об отказе от постановки. Это решение жилищной комиссии является административным актом, и из него возникает административное правоотношение по поводу состояния на учете. Право состоять на учете, закрепленное в ст. 32 ЖК, по мнению, высказываемому в литературе, охраняется законом. Однако, законом охраняются права, в реализации которых у гражданина может иметься субъективный интерес. Само же по себе состояние на учете не удовлетворяет никаких имущественных или неимущественных интересов лица, а потому, сложно ставить вопрос о нарушении этого "права". Постановка на учет, как верно отметил Иоффе О.С., жилищного обязательства не порождает. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызывать к жизни жилищное обязательство. Снятие с учета производится по основаниям, указанным в ст. 32 ЖК. В порядке очередности, в зависимости от времени постановки на учет принимается решение о предоставлении жилого помещения. При этом, очередность предоставления жилого помещения может быть перенесена на более поздние сроки, если лицо нарушает трудовую дисциплину - т.е. в воспитательных целях.

Помимо общей очереди на получение жилых помещений, выделяется еще первая очередь, в которую включаются некоторые категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 36 ЖК). Кроме того, выделяется еще и внеочередное предоставление жилья определенным категориям граждан.

При наступлении очереди данного гражданина, администрация по месту его жительства принимает решение о предоставлении жилого помещения. Перед принятием такого решения, в соответствии с п. 33 Правил учета граждан... граждане должны предъявить письменное обязательство совершеннолетних членов семьи об освобождении ими после получения жилого помещения ранее занимаемой жилой площади. Поскольку данное обязательство ограничивает правоспособность гражданина, то оно ничтожно.

Жилое помещение предоставляется в пределах нормы площади жилья, с учетом права на дополнительную площадь исходя из нуждаемости данного лица на момент принятия решения (т.е., если за время состояния на учете состав семьи изменился, будет предоставлено жилое помещение исходя из потребностей в жилом помещении на настоящее время). В решении указывается, какое именно жилое помещение предоставляется (указываются члены семьи будущего нанимателя, адрес и количество комнат). При выделении жилого помещения подлежат учету заслуживающие внимание интересы нанимателя и членов его семьи - например, болезнь, преклонный возраст, беременность (при выборе этажа), кроме того, при предоставлении жилых помещений, в соответствии со ст. 41 ЖК не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов.

На основании решения местной администрации о предоставлении жилого помещения, выдается ордер на жилое помещение. В соответствии со ст. 47 ЖК РСФСР ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение. Природа ордера всегда вызывает сомнения в литературе. По мнению Корнеева С.М. , ордер это юридический факт- административный акт, из которого возникает правоотношение между гражданином и ЖЭО, в силу которого гражданин вправе потребовать обеспечения ему возможности занять указанное в ордере помещение и заключения с ним договора социального найма. По мнению Халфиной Р.О., Иоффе О.С. из ордера возникает только одно право - право потребовать заключения договора жилищного найма. По мнению Мартковича И.Б. и Брагинского М.И. ордер на жилое помещение представляет собой обязательную форму, в которой выражается решение о предоставлении жилого помещения. Седугин П.И. рассматривает ордер как особый административно-правовой документ, содержащий распоряжение, приказ жилищно -эксплуатационной организации предоставить гражданину и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере.

Лицо, получившее ордер, в течение установленного срока (3-10 дней) может сдать его в соответствующую жилищно-эксплуатационную организацию и после этого вселиться в предоставленное жилое помещение.

Прекращение обязательства, обусловленного выдачей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражданина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вследствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если он в течение определенного срока не предъявит ордер в ЖЭО.

Поскольку ордер порождает жилищное (гражданское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основанию - ввиду нарушения установленного порядка его выдачи. Иск может предъявить администрация, выдавшая ордер или прокурор в ее интересах, если нарушена очередность, допущены иные нарушения процедуры, а если по ордеру предоставлено несвободное жилое помещение - то гражданин, получивший ордер.

Граждане, стоящие на очереди ранее лица, получившего ордер не вправе предъявлять иски о признании ордера недействительным по мотивам нарушения очередности, поскольку они не обладают субъективным правом на жилое помещение (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.1984 г.).

Ордер признается недействительным при следующих нарушениях:

* предоставление гражданином не соответствующих действительности сведений о его нуждаемости в улучшении жилищных условий;

* нарушение прав других граждан или организаций на жилое помещение;

* неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.