Субъекты отношений по найму жилого помещения

К субъектам отношений относят наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя и лиц, проживающих совместно с нанимателем.

Наймодателем по договору найма выступают граждане или юридические лица, являющиеся собственником жилого помещения или лица, уполномоченные собственником заключать соответствующий договор. В договоре социального найма наймодателем может быть только юридическое лицо. Это обусловлено тем, что договор социального найма заключается исключительно в отношении жилого помещения, входящего в жилой фонд социального использования, к которому относится государственный и муниципальный жилищный фонд, специально обособленный для этих целей. Для того, чтобы помещение считалось находящимся в государственной или муниципальной собственности оно должно принадлежать РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, или ГУПам, МУПам, учреждениям, финансируемым собственником, которым данное помещение передано в хозяйственное ведение или оперативной управление.

Если по договору социального найма передается служебное помещение, то наймодателем является та организация, которой оно выделено.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение приводит к тому, что новый собственник становится наймодателем, а сам договор найма не изменяется.

На стороне нанимателя выступает исключительно гражданин, использующий помещение для проживания.

Для договора найма выделяют нетипичную фигуру: лицо, проживающее совместно с нанимателем. Такими лицами могут быть любые граждане, которые включены в договор найма. Данные лица не становятся стороной договора найма, однако приобретают права пользования жилым помещением, такие же как и наниматель. Однако ответственным по договору является только сам наниматель. Договор найма, таким образом приобретает черты договора в пользу третьего лица, в том случае, если в нем указаны лица, проживающие совместно с нанимателем.

Наниматель и лица, проживающие с ним могут заключить договор по которому все они принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем, и в этом случае они становятся сонанимателями. Для заключения такого договора согласия наймодателя не требуется, достаточно того, что он будет уведомлен о факте заключения данного договора. М.И. Брагинский рассматривает данную конструкцию весьма сомнительной, поскольку, по его мнению данная конструкция не укладывается в общепринятую конструкцию договора как соглашения сторон, поскольку на изменение договора не испрашивается согласия наймодателя.

На мой взгляд, данная критика необоснованна, поскольку никаких изменений в договор найма при заключении указанными лицами договора об общей солидарной ответственности не вносится. Изменение договора это модификация его условий, касающихся прав, обязанностей и ответственности сторон, его предмета и иных существенных условий. При заключении договора о солидарной ответственности ничего в договоре найма не модифицируется, поскольку права пользования жилым помещением были у лиц, проживающих вместе с нанимателем независимо от заключения данного договора, в то же время все обязанности по договору продолжают оставаться исключительно у самого нанимателя. Данный же договор о солидарной ответственности дает наймодателю дополнительное право привлечь к ответственности при ненадлежащем исполнении обязательства нанимателем или данными лицами не только нанимателя но и этих лиц. Т.е. данный договор можно рассматривать как обеспечительное обязательство в пользу третьего лица - наймодателя, возникновение которого не связано с волей последнего.

В случае смерти нанимателя в договоре найма, наниматель заменяется одним из лиц, проживающих совместно с нанимателем. Если согласие между ними по вопросу о том, с кем из них должен быть заключен договор найма не достигнуто, все они рассматриваются сонанимателями - т.е. совместно отвечают перед наймодателем.

Как уже отмечалось, лицо, проживающее с нанимателем, указывается в договоре. Если такие лица появляются после заключения договора найма, то для их вселения в жилое помещение требуется согласие наймодателя, нанимателя и лиц, проживающих с ним при условии соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В ст. 679 ГК указывается, что несовершеннолетние дети могут вселяться в жилое помещение без такого получения согласия и независимо от соблюдения норм жилой площади. Понятно, что законодатель исходил из необходимости предоставить право проживания вновь рожденным детям. Однако, буквальное толкование данной нормы не позволяет сделать вывод о наличии каких-либо родственных связей между нанимателем, проживающими с ним гражданами и вселяющимися детьми. Видимо, данную норму нужно толковать ограничительно и считать, что в ней речь идет лишь о несовершеннолетних детях нанимателя и лиц, постоянно проживающих с ним.

В договоре социального найма круг лиц, которые могут проживать в передаваемом по договору найма помещении уже чем в договоре найма. К таким лицам, в силу ст. 53 ЖК относятся члены семьи нанимателя: его супруг, дети и родители, если они проживают вместе с нанимателем. Кроме того, членами семьи могут быть признаны иные родственники, независимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные лица, при условии, что они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, для признания того, исключительный ли данный случай и должно ли быть данное лицо признано членом семьи нанимателя суды учитывают степень личной привязанности, заботу друг о друге и пр. К таким иным лицам судебная практика обычно относит фактических супругов.

Все указанные лица могут быть вселены в жилое помещение с письменного согласия всех дееспособных членов своей семьи. В ст. 54 ЖК четче чем в ГК определено право на вселение несовершеннолетних лиц: "на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи". Лица, вселенные в жилое помещение с нарушением данного порядка не признаются имеющими право проживания.

Помимо этих лиц, в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма или найма, могут вселяться безвозмездно временные жильцы. Для их вселения требуется общее согласие нанимателя и всех проживающих с ним лиц. Наймодатель до вселения временных жильцов должен быть уведомлен о предстоящем вселении, и может запретить вселение, если при этом будет нарушено требование законодательства о минимальной норме площади на одного человека. Нужно отметить, что минимальная норма жилой площади в этом случае равна 6 метрам (норма для общежития). Срок проживания таких временных жильцов не может превышать шести месяцев.

По истечении срока проживания или по требованию любого из лиц, постоянно проживающих в данном жилом помещении временные жильцы должны освободить жилое помещение в течение семи дней с момента заявления соответствующего требования.