Расторжение договора аренды. Правовые последствия истечения срока действия

Главным основанием прекращения обязательства из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию сторон. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора", указанное в качестве основания расторжения договора в ст. 450 ГК применительно к договору аренды. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора если арендодатель не предоставляет ему сданное имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора аренды.

ГК предусмотрел обязательную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодатель обязан предварительно уведомить арендатора о необходимости исполнения им соответствующей обязанности в разумный срок. Поэтому, к исковому заявлению о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя обязательно должно быть приложено доказательство соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В противном случаи иск будет оставлен судом без рассмотрения.

Поскольку расторжение договора аренды по инициативе арендатора является частным случаем расторжения договора по заявлению одной стороны, а поэтому, в соответствии со ст. 452 ГК требованию о расторжении договора, заявленному в суд должно предшествовать получение отказа другой стороны расторгнуть договор или неполучение ответа на такое предложение в 30-дневный срок. Следовательно, арендатор сначала должен предложить арендодателю досрочно расторгнуть договор и только при отказе - может обращаться с таким требованием в суд.