Права и обязанности арендатора. Правовые последствия ненадлежащего

Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. При этом акцент делается не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор не пользуется имуществом, а когда он использует имущество не в соответствии с целевым назначением. Для этого случая ст. 615 ГК предусматривает последствие: арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Во-вторых, арендатор обязан вносить арендную плату. Арендная плата вносится независимо от фактического пользования имуществом. Иногда, правда, частичная или полная невозможность его использования в течение определенного времени обусловлена обстоятельствами, относящимися к самой вещи и не вызванными виной арендатора. Например, в связи с болезнью арендованного скота, невозможно использовать получаемые от него плоды. В этом случае, если условия пользования таким имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Арендная плата должна вноситься своевременно. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК (мера ответственности), вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. (п.5 ст. 614 ГК).

В-третьих, арендатор обязан вернуть арендованное имущество по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. При этом имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в каком оно было получено, с учетом естественного износа, либо в ином состоянии , обусловленном договором (например, если в качестве арендной платы арендатор произвел капитальный ремонт арендованного имущества).

Если арендатор не возвращает имущество, арендодатель вправе истребовать имущество у арендатора. На практике обычно такие иски об истребовании имущества стороны характеризуют как виндикационные - т.е. иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Но это не верно. В данном случае имущество выбыло из владения собственника по его воле, а потому, в случае продажи арендатором не принадлежащей ему вещи, арендодатель не вправе был бы истребовать вещь у приобретателя (он был бы добросовестным). По окончании срока действия договора аренды у арендатора отпадают правовые основания для удержания вещи, а потому его пользование вещи становится неосновательным. Следовательно, на мой взгляд, для истребования вещи следует применять нормы о неосновательном сбережении имущества. За время просрочки исполнения обязанности о возврату имущества, арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату, а также арендодатель вправе потребовать возмещения убытков, непокрытых арендной платой. В договоре может быть предусмотрена неустойка за неисполнение обязанности по возврату имущества, которая может носить штрафной характер. (ст. 622 ГК).

Права арендатора.

Арендатор имеет право пользоваться арендованным имуществом и извлекать из него его полезные свойства - плоды, продукцию, доходы. Это неотъемлемое право арендатора, в котором выражается цель договора аренды. Норма ст. 606 ГК о праве собственности арендатора на плоды, продукцию, доходы является императивной. Указано, что все плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, соответствующего договору являются собственностью арендатора. Это значит, что плоды, продукция и доходы, которые получил арендатор с нарушением условий о цели использования имущества в соответствии со ст. 136 ГК принадлежат собственнику имущества, т.е. арендодателю.

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать права аренды в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал.

Не на все действия с объектом аренды требуется согласие арендодателя. Так, не запрещено без согласия арендодателя передавать имущество на хранение или в ремонт по договору подряда.

Перенаем - это по сути уступка права требования и перевод долга. это означает, замену арендатора в обязательстве. Для перенаема стороны должны руководствоваться правилами о переводе долга и уступке праве требования.

В отличие от перенаема, при субаренде арендатор остается стороной по договору. Он остается ответственным по договору перед арендодателем. Поэтому говорят, что пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору, и, во-вторых, субарендатор становится третьим лицом в обязательстве, возникшем между арендодателем и арендатором.

Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды. В противном случае он в соответствии со ст. 168 ГК является ничтожным в части определения большего срока чем срок аренды.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды ничтожен, ничтожным является и договор субаренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Однако, субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды. Возможность существования такого субъективного обязательственного права требования у субарендатора по отношению к третьему лицу обеспечена тем, что арендодатель выразил свое согласие на заключение договора субаренды, тем самым выразил свою волю на то, что возможно ему придется заключать договор с субарендатором в будущем. Т.е. данное обязательство (заключить договор с субарендатором) вытекает из двух односторонних действий - сначала - выражение воли арендодателя, а потом - заявление требования субарендатором.

Из договора аренды вытекает также специфическое право арендатора - преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Специфичность этого права заключается в том, что оно возникает у арендатора после того как прекратился договор аренды. Данное право является субъективным относительным обязательственным правом требования основанием возникновения которого является сложный юридический состав, в который входит событие - истечение срока аренды и односторонняя сделка - выражение арендатором воли на заключение договора аренды на новый срок.

В разумный срок до окончания срока договора аренды арендатор уведомляет арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Арендодатель может изменить условия договора и обязан заключить договор с прежним арендатором.

Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок если: арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока действия прежнего договора, либо если он не намерен больше сдавать данное имущество в аренду.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора ссылаясь на последнее обстоятельство, но в течение года заключил договор аренды имущества с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков либо только возмещения убытков. Поскольку если права и обязанности будут переведены судом на прежнего арендатора, у нового арендатора также возникнут убытки в связи с неисполнением арендодателем своих обязанностей пол договору. Эти убытки нового арендатора также должны быть возмещены арендодателем.