Форма и государственная регистрация договора

Специальные требования к форме договора аренды здания и сооружения установлены в ст. 651 ГК и состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Последствием несоблюдения требований к форме договора влечет его недействительность.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения и это обоснованно, поскольку сторонами такого договора как правило являются коммерческие организации, органы власти и управления и уполномоченные ими органы, которые почти всегда имеют собственную юридическую службу, которая в состоянии составить грамотный договор аренды, а потому главная функция нотариуса - консультирование сторон и помощь им в составлении юридически грамотного документа, адекватно отражающего волю обеих сторон оказывается невостребованной. Это значит, что если бы было введено обязательное нотариальное удостоверение договора аренды здания и сооружения, это привело бы исключительно к дополнительным материальным и временным затратам, не принеся никакой практической пользы. В связи с этим, на мой взгляд не правы те авторы, которые предлагают ввести соответствующие изменения в ГК, закрепив обязательное нотариальное удостоверение данного договора.

Особенно актуальны данные возражения в связи с тем, что договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации, и органы юстиции при регистрации договора несомненно проверяют законность договора.

Итак, договор аренды здания и сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Данная норма является изъятием из общего правила, предусмотренного п.2 ст. 609 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, поскольку установлено, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации и считается заключенным при придании ему простой письменной формы путем составления единого документа.

Как мы уже говорили, нежилое помещение не является зданием и сооружением, а потому договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Это приводит к парадоксальной ситуации, при которой передача в аренду например здания школы на 11 месяцев не требует государственной регистрации, а передача в аренду на 3 дня актового зала этой школы требует государственной регистрации.

На практике, например, в г. Кемерово, договоры аренды нежилых помещений не регистрируются. Практические работники искренне полагают, что нежилые помещения являются частью здания, а потому их аренда должна подчиняться правилам об аренде всего здания.

Ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" указывает, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а какое-то право аренды. В литературе на основании данной нормы закона делается вывод о существовании и регистрации "права-обременения". Скорее всего, в данном случае, как например и в случае с указанием регистрировать предприятие как имущественный комплекс по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Закона) перед нами всего лишь юридическая неточность. Поскольку если буквально толковать данную норму, окажется, что зарегистрировав право аренды, обязанность, установленная ст. 651 ГК по регистрации самого договора аренды оказалась невыполненной, а следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор аренды, не прошедший государственную регистрацию оказывается незаключенным, а значит не порождающим никаких правовых последствий. Откуда же тогда взялось "право аренды", которое было зарегистрировано?

В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) передается по договору в качестве объекта аренды. К договору аренды прилагаются документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, данные технического паспорта здания, сооружения.

Размер арендной платы должен был прямо указан в договоре аренды либо в твердой денежной сумме, либо в цене за единицу площади. Могут быть предусмотрены любые формы арендной платы. Ст. 424 ГК к определению цены в договоре аренды здания или сооружения не применяется. Если иное не установлено в договоре аренды здания или сооружения, арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание или сооружение.

Права арендатора на земельный участок, которые передаются по договору аренды зависят от того, является арендодатель собственником земельного участка, или нет. Если арендодатель является собственником земельного участка, то в договоре аренды может быть определено право, которое передается арендатору в отношении земельного участка. Если в договоре ничего не сказано по этому вопросу, то к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с назначением на срок аренды.

Если арендодатель не является собственником земельного участка, то права на земельный участок передаются без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит закону или договору, заключенному с собственником земельного участка. Это значит, что в договоре между собственником земельного участка и титульным владельцем земельного участка может быть предусмотрено, что аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке возможна только с согласия собственника земельного участка, и тогда правомочия собственника здания или сооружения в части передачи данного объекта в аренду будут ограничены. Как мы знаем, при этом в отношении продажи такого объекта недвижимости установлена императивная норма, согласно которой продажа недвижимости расположенной на чужом земельном участке возможна без согласия собственника земельного участка, при этом покупателю передается то же право в отношении земельного участка, какое было у продавца.

Это значит, что если в договоре с собственником земельного участка ограничено право передавать здание или сооружение в аренду, без согласия собственника земельного участка, стороны могут заключить одновременно два договора купли-продажи данного объекта по которому продавцом и покупателем по очереди выступают арендатор и арендодатель с отсрочкой исполнения второго договора на предполагаемый срок аренды. В этом случае согласие собственника земельного участка на совершение сделки не требуется.

Обязанность арендодателя по договору: передать здание (сооружение) арендатору. Передача и принятия объекта должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанном сторонами (п.1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.

Неисполнение арендодателем своей обязанности передать здание или сооружение может повлечь для него в качестве меры ответственности - предусмотренную ст. 393 ГК обязанность возместить убытки, а также, в соответствии со ст. 398 ГК в качестве меры защиты - отобрание индивидуально-определенной вещи, которой всегда является здание или сооружения у арендодателя и передача ее арендатору.

Неисполнение обязанности арендатора принять вещь влечет для него в качестве неблагоприятных последствий обязанность возместить убытки. Кроме того, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора аренды.

По окончанию срока действия договора, здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, что было передано, т.е. путем составления передаточного акта, подписанного сторонами. До этого момента: фактической передачи и составления передаточного акта арендатор не может считаться исполнившим свою обязанность.

Иногда в договорах аренды встречается фигура балансодержателя. Действующее законодательство не дает оснований для включения в договор данной фигуры ни в качестве стороны, ни в качестве третьего лица. Как известно, унитарные предприятия на праве хозяйственного ведения самостоятельно передают закрепленное за ними недвижимое имущество в аренду, получив предварительно согласие собственника. Арендодателем в этом случае выступает само унитарное предприятие и надобности в балансодержателе не возникает.

Учреждения не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними или приобретенное за счет средств, полученных по смете. Данным имуществом не вправе распоряжаться также и собственник. Если необходимо сдать в аренду данное имущество, то оно предварительно должно быть изъято у учреждения (при этом изъятие возможно только в том случае, если учреждение использует имущество не по назначению или совсем не использует). В этом случае арендодателем выступает собственник недвижимого имущества, и никакой балансодержатель не нужен.