Элементы договора строительного подряда

Стороны. Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи.

Инвесторы - субъекты, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторами могут быть физические или юридические лица, объединения юридических лиц, созданные на основе договора простого товарищества, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчик является собственно стороной договора строительного подряда. Если заказчик не является инвестором, то между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный договор.

Если на стороне заказчика выступают несколько лиц, возникает необходимость по окончании строительства произвести раздел результата работы. Однако, поскольку объект недвижимости является неделимой вещью, то между заказчиками могут быть распределены лишь идеальные доли в праве общей долевой собственности.

В принципе, заказчиком может быть физическое лицо, однако в этом случае в соответствии с п. 3 ст. 740 ГК РФ к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда.

Подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет работу по договору подряда. Подрядчики должны иметь лицензию на осуществление строительной деятельности.

Договор строительного подряда с подрядчиком, не имеющим лицензии, может быть признан недействительным по основаниям, указанным в ст. 173 ГК, оспорен самим подрядчиком, его учредителями или Государственным комитетом по строительной, земельной, жилищной политике как органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью строительных организаций.

Пользователи - физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные организации и объединения, для которых создаются указанные объекты.

Форма договора. Специальных требований о форме договора ГК не содержит, однако поскольку стоимость работ явно превышает 10 МРОТ, кроме того, на стороне подрядчика обязательно выступает предприниматель (поскольку у него есть лицензия), то договор должен составляться в письменной форме. В то же время, несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает права сторон ссылаться на свидетельские показания.

Предмет договора - состоит из юридического объекта, к которому относятся действия подрядчика по строительству объекта, а также действия заказчика по созданию условий для строительства. В литературе встречается точка зрения, согласно которой деятельность заказчика не входит в юридический объект договора строительного подряда, поскольку специфика подряда воплощается именно в деятельности подрядчика (О.С. Иоффе). Однако, подрядное правоотношение носит взаимный характер, и более того, именно по наличию в составе юридического объекта деятельности заказчика данный вид подряда отличается от всех прочих видов.

Возникает вопрос, что такое строительство. В литературе утверждают, что строительство - это деятельность, направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения.

По договору строительного подряда юридическим объектом может быть не только собственно строительство, но и выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строительством работ. Кроме того, стороны могут предусмотреть выполнение капитального ремонта по договору строительного подряда. Строго говоря, все указанные работы не подпадают под характеристику юридического объекта строительного подряда да и вообще подряда - в результате такой деятельности не появляется овеществленный результат, поэтому больше оснований считать такую деятельность объектом договора об оказании услуги. Однако, в силу прямого указания закона данная деятельность рассматривается как строительные работы, правда с некоторыми оговорками. Для монтажных и пусконаладочных работ признание их объектом договора строительного подряда связано с тесной связью данных работ со строящимся объектом, т.е. такие работы входят в предмет строительного подряда лишь если они осуществляются не самостоятельно, а одновременно со строительством здания или сооружения, в остальных случаях заключается договор об оказании услуг. Что же касается применения норм о подряде к капитальному ремонту, то данная норма является диспозитивной и может быть изменена соглашением сторон.

Материальным объектом является объект строительства, под которым в Инструкции " о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству" понимается отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопровода, теплопровода, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками.

Цена. Из смысла ст. 740 ГК, цена является существенным условием договора строительного подряда. Цена определяется в договоре и в смете. Как уже отмечалось, строительный подряд обычно опосредствует длительные отношения между сторонами и может встать вопрос об изменении цены, установленной договором и сметой.

Причины, по которым может возникнуть необходимость изменения цены договора можно разделить на следующие:

* по инициативе заказчика, если у него возникла необходимость включения дополнительных работ в смету. В этом случае согласно п. 1 ст. 744 ГК заказчик вправе без согласия подрядчика внести изменения в техническую документацию, с тем однако, чтобы характер работ по договору не изменился и общее удорожание работы не превысило 10% общей стоимости строительства. Естественно, о таком изменении документации заказчик должен своевременно известить подрядчика. Если потребность в изменении объема работ больше 10%, то изменение технической документации возможно только по согласованию с подрядчиком путем составления дополнительной сметы. Таким образом, заказчик вправе в одностороннем порядке менять цену договора в сторону увеличения, если оно не превышает 10%.

* по инициативе подрядчика, если выявились ошибки в смете (при условии, что ее составлял не подрядчик), либо по независящим от подрядчика причинам возникла необходимость проведения дополнительных работ (например, обнаружились подземные воды). При этом, такое требование может быть заявлено подрядчиком исключительно при условии, что стоимость работ подорожала более чем на 10%. Если же превышение стоимости работ составило менее 10%, либо удорожание возникло вследствие действий подрядчика или вследствие обстоятельств, относящихся к риску подрядчика, вопрос об изменении стоимости работ не может быть поставлен. Так, арбитражным судом был рассмотрен спор об оплате работ по строительству речного пароходства. Было установлено, что после оплаты работ по возведению фундамента, разились весенние воды и смыли фундамент. Подрядчик, ссылаясь на п.3 ст. 753 ГК, согласно которому заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работы несет риск последствий гибели или повреждения результата работ. Суд расценил, что сама по себе оплата не является приемкой, а потому, подрядчик должен восстанавливать фундамент за свой счет.

Если изложенные обстоятельства имеют место (т.е. возникла необходимость увеличения цены договора из-за проведения дополнительных работ, подрядчик должен незамедлительно известить заказчика и если в течение 10 дней ответ не будет получен, подрядчик должен приостановить работы. Без такого предварительного уведомления дополнительные работы не оплачиваются.

Срок. Срок является существенным условием договора строительного подряда, как это следует из определения договора. Судебная практика уточняет это требование, считая, что существенным условием является только конечный срок (см. п.4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда Инф. письмо от 24.01.2000 г. № 51)

Техническая документация. Строительство - сложная деятельность, затрагивающая интересы многих субъектов. Именно поэтому к результату договора строительного подряда и к самим работам предъявляются повышенные требования по безопасности для окружающей среды, жизни и здоровья граждан, учитываются интересы государства и третьих лиц.

В соответствии со ст. 61 Градостроительного Кодекса РФ от 7.05.98 г. строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений, сооружений и их частей осуществляется на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со СНиПами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства. Разработка проектной документации осуществляется по инициативе и за счет заказчика.

В соответствии со ст. 14 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, инвестиционный проект до его утверждения подлежит экспертизе в главном управлении вневедомственной экспертизы при министерстве строительства РФ.

При наличии проектной документации и документов, удостоверяющих право на земельный участок, органами местного самоуправления выдается разрешение на строительство. Срок такого разрешения не может превышать трех лет. По заявлению заказчика этот срок может быть продлен.

На основании проектной документации составляется смета, куда включаются все работы, указанные в ней и определяется их стоимость. В соответствии с п. 2 ст. 743 ГК техническая документация может составляться любой из сторон по договору подряда, но в ст. 61 Градостроительного кодекса это прямо называется обязанностью заказчика.

 Распределение рисков между сторонами. Решению этого вопроса посвящена ст. 741 ГК. Риск случайной гибели объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. В договоре может быть предусмотрено, что заказчик принимает работу поэтапно. В этом случае риск случайной гибели принятой части работы переходит на заказчика в момент принятия этапа работы.

В нормах о строительном подряде ничего не сказано о риске случайной гибели материалов и оборудования. Нужно применять общие положения о подряде и считать, что риск случайной гибели материалов несет сторона, их предоставившая.