Элементы договора аренды (субъекты, предмет, форма, цена, срок)

Договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным. Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете. Предмет договора аренды делится на юридический объект - т.е. действия арендодателя по передаче имущества арендатору и действия арендатора по возвращению этого имущества и по внесению арендной платы. Материальным объектом договора может быть индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. Имущество, обладающее родовыми признаками не может быть материальным объектом аренды, поскольку после передачи такого имущества оно обезличивается и смешивается с имуществом арендатора, а поэтому такое имущество в принципе невозможно вернуть по истечении срока аренды. В этом случае будет возвращено другое имущество того же рода и качества. Потребляемые вещи утрачиваются в результате использования, а поэтому их также нельзя вернуть. А если возвращать именно эту потребляемую вещь, то не будет достигнута цель аренды - арендатор не сможет извлечь из такой вещи полезные свойства.

Материальным объектом аренды может быть как движимая, так и недвижимая вещь. Недвижимое имущество, передаваемое по договору аренды не должно быть предназначено для проживания в нем людей - такие отношения опосредствуются договором коммерческого или социального найма.

Природные объекты могут быть объектом договора аренды, однако с соблюдением требований, предусмотренных специальным законодательством об этих объектах (Земельный кодекс, водный кодекс, лесной кодекс, ФЗ "О недрах" и пр.).

Ценные бумаги не могут передаваться по договору аренды - неэмиссионные ценные бумаги можно отнести к потребляемым вещам, поскольку они удостоверяют одно субъективное право, как только оно реализовано, полезные свойства ценной бумаги исчерпаны (чек, вексель, коносамент, варрант, закладная и пр.)

Эмиссионные ценные бумаги на предъявителя не могут передаваться в аренду, поскольку их передача, осуществляемая путем простого вручения влечет переход права собственности на эти бумаги (ст. 146 п.1 ГК). Именные ценные бумаги отличаются тем, что исполнение по этим бумагам производится указанному в ценной бумаге лицу, а в ней указывается собственник бумаги. Это значит, что простая передача ценной бумаги, в том числе, по договору аренды не влечет возникновения у держателя такой бумаги прав из ценной бумаги, для этого нужно внести запись в реестре, что автоматически означает изменение собственника. Простое же "держание" у себя чужой именной ценной бумаги не позволяет данному лицу извлекать полезные свойства, а значит, не соответствует целям договора аренды.

Иногда встречаются случаи передачи в аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку игроки являются физическими лицами и не относятся к объектам гражданских прав.

Срок договора аренды не является его существенным условием, однако является принадлежностью данного договора, поскольку аренда это всегда временное владение и пользование. Договор считается заключенным и при отсутствии в тексте договора условия о сроке. В этом случае подлежит применению ст. 610 ГК, в которой определено, что при отсутствии условия о сроке в договоре аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (за три месяца - при аренде недвижимого имущества). Для договоров аренды некоторых видов имущества устанавливается максимальный срок аренды, по истечении которого договор считается прекращенным. Так, водные объекты, в соответствии со ст. 42 водного кодекса могут передаваться в аренду на срок не более 25 лет.

Возникает вопрос, что делать, если стороны по истечении предельного срока аренды хотят продолжать свои взаимоотношения. В этом случае они должны снова заключить договор аренды, заново определив все необходимые по их мнению условия. Это правило установлено для того, чтобы арендодатель или арендатор не были вечно связаны отношениями аренды и имели возможность прекратить или изменить ставшие невыгодными отношения. Детальная регламентация порядка прекращения договора в связи с истечением срока, направленная на недопущение "вечной" аренды служит тому, что стороны, заключая новый договор аренды по истечении предыдущего могут по-новому определить цену и условия пользования имуществом.

Цена договора не является существенным условием. Если арендная плата не определена в договоре, то взимается обычная арендная плата (ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). В качестве арендной платы могут передаваться не только деньги, но и иное имущество, имущественные права (например, право пользования другим имуществом), предоставление арендатором арендодателю определенных услуг, улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено, что в качестве платы арендатор передает арендодателю какую-то часть, долю полученных приращений при использовании вещи (плодов, продукции, доходов). Например, в аренду сдана корова, а в качестве арендной платы арендатор должен ежедневно три литра молока отдавать арендодателю.

Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Если в течении срока действия договора имущество ухудшится по причинам, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать уменьшения арендной платы.

Стороны договора. Арендодателем могут быть собственники, а также лица, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Унитарные предприятия на праве хозяйственного ведения самостоятельно без согласия собственника сдают в аренду закрепленное за ними движимое имущество и с согласия - недвижимое. Унитарные предприятия на праве оперативного управления любое имущество сдают в аренду с согласия собственника за исключением имущества, приобретенного такими унитарными предприятиями за счет приносящей доход деятельности.

Государственное или муниципальное имущество, не закрепленное за юридическими лицами передается в аренду Мингосимуществом РФ и его территориальными органами

Арендатором может выступать всякий гражданин или организация. За малолетних и несовершеннолетних договор аренды заключают опекуны или попечители.

Форма договора аренды. Согласно п.1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года заключается в письменной форме. Кроме того, в письменной форме заключается договор аренды с участием юридического лица, независимо от срока. В письменной форме всегда заключается договор аренды недвижимого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества, кроме того, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, законом установлено что аренда зданий и сооружений на срок менее года не подлежит государственной регистрации . Такое исключение установлено в связи с тем, что было бы нелогично в сегодняшних условиях, когда регистрация договора продолжается 21 день и стоит дорого (более 4 тысяч рублей для юридических лиц) требовать от сторон регистрации, например, договора аренды склада на 2 дня). Даже если бы такое требование существовало, оно вряд ли исполнялось бы, чем ставило арендодателя в тяжелое помещение, поскольку он не смог бы взыскать арендную плату.

Поскольку в законе не предусмотрено иное, договор аренды, заключенный в устной форме является действительным, однако при возникновении спора из того договора в суде, стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания. Если договор аренды недвижимого имущества незарегистрирован, это влечет, по общему правилу, признания такого договора незаключенным. Для арендатора это несет обязанность возвратить имущество, а также возместить неосновательное обогащение в размере обычной арендной платы за пользование аналогичным имуществом. Для арендодателя никаких неблагоприятных последствий признание договора незаключенным не влечет. Это значит, что регистрация договора аренды недвижимости сделана в интересах арендатора, который таким образом может доказывать свое титульное владение вещью и устанавливать в договоре аренды иные условия, более выгодные для него, чем в обычном договоре аренды.

Отсюда можно сделать вывод, что если стороны желают заключить договор аренды недвижимого имущества на неопределенный срок и имеют в виду обычную арендную плату, то никаких неблагоприятных последствий стороны не несут и при уклонении от государственной регистрации договора аренды. Что на практике и делается.

Если договор аренды предусматривает право последующего выкупа вещи, то договор должен быть заключен в такой форме, какая предусмотрена для продажи этого имущества.