Договор ренты, понятие, общая характеристика, элементы

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве, одной из них являлся недостаток наличных денег обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить цену, т.к. наличных денег не было в достаточном количестве. Другая причина появления ренты состоит в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, люди изощрялись в обходах этого запрета. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту, никогда не возвращая взятую сумму.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, и сразу после революции. Уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами, однако признавались притворными , прикрывающими фактическое дарение. В годы Великой Отечественной войны и после нее договоры пожизненного содержания (прообраз нынешней ренты) получили распространение, поскольку часто служили единственным средством к существованию для инвалидов, лиц, потерявших кормильцев. В литературе стали искать теоретическое обоснование существования подобных договоров. Аргументы сводились к тому, в ГК нет исчерпывающего перечня договоров и нет запрета на создание сторонами иных договоров, не противоречащих ГК. Благодаря усилиям ученых и нуждам практики при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, законодатель разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Отличительными признаками ренты являются следующие ее черты:

По договору ренты, как и по всякому договору, направленному на отчуждение имущества, имущество переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу становится обладателем всех правомочий собственника и несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Договор ренты является алеаторным (рисковым). Алеаторными называются договоры, которые будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить. На первый план в таких договорах выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Применительно к договору ренты это означает, что поскольку неизвестно, когда умрет получатель ренты или когда будет выкуплена рента (если ограничен минимальный срок), то при заключении договора невозможно точно сказать сколько придется выплатить плательщику ренты - больше или меньше фактической стоимости переданного имущества.

Договор ренты является длящимся. Это значит, что по этому договору предполагаются систематическое исполнение плательщиком ренты своих обязанностей в течение длительного срока. Для договора ренты, как всякого длящегося правоотношения особенно актуально становится соотношение условий договора со вновь принятыми законами. Речь идет о том, что в течение срока действия договора ренты, который в принципе может длится вечно, могут приниматься законы, содержащие иные правила, чем в договоре ренты. В этом случае, в соответствии со ст. 422 стороны продолжают руководствоваться ранее заключенным договором, если в законе прямо не предусмотрено распространение его на ранее возникшие отношения.

Рента не связана с предпринимательской деятельностью. Доход, получаемый получателем ренты не является прибылью. Договор носит социальный характер. Рента ничего общего не имеет ни с процентами по договору займа, ни с заработной платой. Еще Адам Смит выделял ренту как один из трех самостоятельных и не имеющих ничего общего между собой доходов, наряду с предпринимательским доходом и заработной платой. Ту же специфику ренты подчеркивал К. Маркс. Некоторую общность рента как разновидность дохода имеет с дивидендом по привилегированным акциям. В обоих случаях имущество передается в собственность другому лицу (плательщику ренты или акционерному обществу), а последнее обязуется всегда выплачивать определенную денежную сумму. Эта особенность ренты влияет и на ее субъектный состав, а именно, обусловливает то обстоятельство, что получателем ренты никогда не бывает предприниматель.

Целью заключения договора ренты является содержание получателя ренты. Именно исходя из этого положения решаются споры, касающиеся исполнения договора ренты.

Договор ренты является возмездным, реальным, односторонним.

Возмездность договора ренты обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме (оказания услуг, выполнении работ, передачи определенных вещей).

Реальный характер договора ренты вызывает споры в литературе. Некоторые считают, что договор является консенсуальным и обосновывают это тем, что договор во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению, а при передаче недвижимости - еще и государственной регистрации. Считают, что при этом всегда регистрируется договор - соглашение сторон, и только на его основе передается имущество. Другая, на мой взгляд более обоснованная точка зрения относит договор к реальным. Во-первых, это следует из определения договора ренты, данного в ст. 583 ГК, где сказано, что одна сторона передает другой стороне имущество в собственность, тем самым подчеркивается реальный характер договора. Во вторых, помимо придания установленной законом формы, необходима еще и передача имущества, и обязанность выплачивать ренту не возникает до фактической передачи имущества, несмотря на заключение соглашения. Независимо от нотариальной формы соглашения, обязанность выплачивать ренту возникает в момент фактического вручения движимого имущества, являющегося объектом договора ренты и государственной регистрации перехода права собственности ( а не договора) на недвижимое имущество.

Кроме того, реальный характер договора более соответствует функциям договора и его правового регулирования, направленного на защиту более слабой стороны в договоре, каковым является получатель ренты. В его интересах не быть связанным договором ренты до момента фактической передачи вещи. Это дает получателю ренты время подумать, взвесить все обстоятельства и передумать без неблагоприятных последствий для себя, выяснив, например, неблаговидные мотивы у плательщика или его тяжелое материальное положение, дающее основания сомневаться в исполнимости договора рента.

Поскольку договор считается заключенным только с момента фактической передачи имущества, то у получателя ренты с момента заключения договора нет никаких обязанностей перед плательщиком ренты, в то время как плательщик ренты обязан осуществлять периодические платежи. Это значит, что договор ренты является односторонним.

Форма договора ренты. Договор ренты всегда должен быть заключен в письменной форме. Это один из немногих договоров, для которого установлена обязательная нотариальная форма. Это связано с тем, что длящийся и фидуциарный характер договора вызывает необходимость особенно тщательно обдумать свое решение о заключении договора обеим сторонам. Нотариус, как независимый, грамотный человек разъяснит сторонам сущность договора, который они намерены заключить, сможет лишний раз убедиться в том, что стороны понимают значение своих действий, проверит соответствие условий договора требованиям закона. Договор ренты, по которому передается недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение требования нотариального удостоверения договора влечет его недействительность, а несоблюдение требования о государственной регистрации приводит к признанию договора незаключенным.

Стороны договора ренты. Таковыми являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан. Представляется, что неверно ограничивать лицо, передающее имущество только гражданами и некоммерческими организациями. На мой взгляд, только эти лица могут получать ренту (поскольку получение ренты, не являющейся прибылью, противоречит целям коммерческой организации), но на мой взгляд, совершенно оправданным было бы разрешение любым лицам передавать имущество под выплату ренты гражданам и некоммерческим организациям. Однако, в настоящее время договор ренты не предусматривает такой возможности. Это не значит, что подобные договоры не могут заключаться. Такой договор будет являться непоименованным, к которому по аналогии будут применяться положения о ренте.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты.

Существенными условиями договора ренты является его предмет, в который в качестве материального объекта входит наименование и количество передаваемого получателем ренты имущества и размер рентных платежей, кроме того, к существенным относится и условие об обеспечении исполнения обязательства плательщика ренты при передаче ему движимого имущества.

Предмет договора ренты. Предмет включает в себя материальный объект - то имущество, которое передается под выплату ренты и рентные платежи и юридический объект - действия плательщика ренты по выплате ренты. В юридический объект договора не входят действия получателя ренты по передаче имущества, поскольку договор является односторонним и на нем не лежит никакой обязанности. Имущество, могущее быть материальным объектом договора ренты определено законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ).

В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В литературе существуют спору относительно того, все ли имущество может быть материальным объектом ренты. Так, Ем В.С. считает, что поскольку объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи, а при заключении договора ренты имущество передается в собственность плательщику ренты, то объектом договора ренты, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага .

На мой взгляд, указанное сужение понятия имущества, применительно к объекту договора ренты необоснованно и не вытекает из закона. В литературе есть тенденция рассматривать некоторые имущественные права как вещи, это относится к долям в ООО, бездокументарным ценным бумагам, безналичным деньгам. Эти права, хотя и не могут рассматриваться как предметы материального мира, однако же должны в силу своей природы обладать всеми качествами вещи. Поэтому, на мой взгляд, по договору ренты может передаваться любое имущество, включая имущественные права, обладающее качествами вещи. Т.е. упомянутые выше ценные бумаги, доли и деньги могут передаваться по договору ренты.

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе

платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала".

В настоящее время такая рента не получила распространение, однако, на мой взгляд, она может найти своих сторонников. Дело в том, что в виду сходности ренты с дивидендом, вполне удобен такой способ привлечения денежных средств граждан, как заключение договора постоянной ренты, по которому получатель ренты передавал бы определенную денежную сумму, а плательщик ренты ежеквартально выплачивал процент "вечно", до появления у него желания выкупить ренту, выплатив определенную в договоре сумму.

При передаче по договору ренты недвижимого имущества, рента его обременяет. Это значит, что при отчуждении такого недвижимого имущества покупатель, независимо от того, знал ли он об обременении, обязан выплачивать ренту получателю ренты, при этом относя убытки на лицо, у которого он купил недвижимое имущество. Отчуждатель недвижимого имущества в этом случае несет субсидиарную ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей из договора ренты.

Имущество может передаваться под выплату ренты безвозмездно или возмездно. В первом случае, при заключении договора ренты плательщик не уплачивает единовременную сумму за имущество, являющуюся его покупной ценой, а во втором - выплачивает. При возмездной передаче имущества к договору субсидиарно применяются нормы договора купли-продажи, а при безвозмездной - нормы о дарении.

В материальный объект договора, как уже отмечалось, помимо имущества, передаваемого под выплату ренты входят и сами рентные платежи. Как правило, размер рентных платежей устанавливается в денежной сумме (исключение составляет только договор пожизненного содержания с иждивением). Рента может выплачиваться деньгами, или имуществом и иными действиями, в зависимости от разновидности договора ренты.

В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты:

 а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);

 б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.2 ст.587 ГК РФ).

В п.1 ст.587 ГК РФ указано, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю

возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя Здесь мы сталкиваемся с правом залога, возникшим в силу указания закона , которое по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если

иной размер процентов не установлен договором ренты. Данные проценты не являются мерой ответственности, а поэтому применяются независимо от вины плательщика ренты.