Договор найма жилого помещения понятие, сфера применения, элементы

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицом (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отличительные признаки данного договора:

* Строго определен круг возможных нанимателей по договору найма: ими могут быть только граждане (ст. 677 ГК). Юридические лица и индивидуальные предприниматели могут получить жилое помещение только по договору аренды или иному договору для последующей передаче по договору найма гражданам.

* Для данного договора характерен особый материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Для договора социального найма предъявляется дополнительное требование - размер помещения должен соответствовать социальной норме площади.

* Для договора найма важную роль приобретает цель договора - решение жилищной потребности гражданина. Из этого вытекает обязательное использование жилого помещения по прямому назначению - для проживания в нем. Размещение офисов, складов и пр. в жилых помещениях не допускается.

Иногда в литературе утверждают, что право на жилое помещение, вытекающие из договора найма носит вещно-правовой характер, и в этом случае они выделяют в качестве еще одной черты вещно-правовой характер данных отношений.

Из толкования структуры главы 35 ГК следует, что в настоящее время выделяются две разновидности договора найма жилого помещения: собственно договор найма (который иногда в литературе называют "коммерческим", хотя из текста ГК не следует, что деятельность по предоставлению жилых помещений по такому договору является коммерческой (предпринимательской) и соответствующих специальных требований к наймодателю не предъявляется) и договор социального найма, по которому предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Договор найма всегда является возмездным. Это следует из определения договора, данного в ст. 671 ГК. В литературе отмечается, что в некоторых случаях жилые помещения предоставляются гражданам бесплатно. В частности, в ст. 59 ЖК РСФСР предусмотрено, что специалисты, работающие и проживающие в сельской местности, вне населенных пунктов пользуются бесплатно жилым помещением с отоплением и освещением. Кроме того, п. 3 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что малоимущим, иным категориям граждан, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно... М.И. Брагинский считает, что поскольку данные помещения предоставляются из государственного или муниципального жилищного фонда, то данный договор является именно договором найма. А это, по его мнению, означает, что возмездность не всегда присуща договору социального найма.

С другой стороны, например, договор аренды и договор ссуды различаются именно по наличию или отсутствию возмездности, как квалифицирующего признака. И вообще, в тех случаях, когда законодатель включает указание каких-либо особенностей договора в его легальное определение, видимо, следует считать их необходимыми для отнесения договора к данному договорному типу. Поэтому, безвозмездное предоставление жилого помещения гражданам во владение и пользование для проживания следует считать договором ссуды, но не договором найма. Тем более, что ст. 40 Конституции РФ и ст. 59 ЖК не содержат указания на то, что бесплатно предоставляется жилое помещение именно по договору найма.

Договор является двухсторонним и взаимным. Это значит, что права и обязанности по договору есть у обеих сторон. Каждая из них выступает одновременно кредитором и должником. При этом у нанимателя, помимо обязанности вносить плату есть и другие обязанности, например, производить ремонт помещения. Предоставления сторон не являются экономически эквивалентными. Особенно это характерно для договора социального найма. Однако и договор коммерческого найма может не быть синаллагматическим, поскольку ст. 682 ГК предусматривает, что законом может быть предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение, и в этом случае, стороны, несмотря на свои экономические интересы не могут предусмотреть в договоре большую плату за жилое помещение.

Исходя из определения договора найма, данного в ст. 671 ГК договор является консенсуальным - т.е. считается заключенным с момента достижения соглашения. Таким образом, передача жилого помещения является исполнением уже заключенного договора найма. Однако, в литературе данное обстоятельство вызывает споры. Высказывается мнение (В.Ф. Чигиром), что договор является реальным и считается заключенным с момента фактического вселения. М.И. Брагинский уточняет эту позицию, указывая, что обычная модель социального найма, которая используется повсеместно является реальной. Соответствующий договор считается заключенным с момента передачи жилого помещения и принятия его. Однако передача вещи в данном случае является предметом иного обязательства - одностороннего обязательства, возникшего на основании ордера. Договор найма является по его мнению, консенсуальным.

На мой взгляд, вывод о реальном характере даже договора социального найма не вытекает из действующего законодательства, и не соответствует интересам нанимателя, защите которых посвящено правовое регулирование данного договора. Если предположить, что договор является реальным, то нужно признать, что наниматель не вправе потребовать предоставления ему жилого помещения, поскольку договора нет. То обстоятельства, что договор социального найма как правило заключается в устной форме, никак не влияет на отнесение его к консенсуальному, т.е. вступающему в силу с момента достижения такого устного соглашения.

Правовое регулирование договора найма. Договору найма жилого помещения посвящена Глава 35 ГК РФ. Из ст. 672 ГК следует, что к договору социального найма применяются только некоторые нормы главы 35, а в остальной части приоритет отдан нормам жилищного законодательства (которое, как известно, отнесено к совместной компетенции РФ и Субъектов РФ). Основным актом, регулирующим отношения по социальному найму является Жилищный Кодекс РСФСР.