Договор аренды предприятия общая характеристика. Защита прав кредиторов

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. (п.1 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды по признаку специфического материального объекта, которым является предприятие (специфические черты предприятия см. в лекции по купле-продаже предприятия).

Цели заключения договора аренды предприятия арендатором могут ставиться различные. Он может иметь намерение получить во временное пользование материальные ценности, входящие в состав предприятия, его имущественные или неимущественные права (в том числе, право на фирменное наименование, товарный знак), кроме того, арендатор может ставить целью получение реноме предприятия и его клиентуры, в т.ч. для расширения сбыта собственных аналогичных товаров арендатора. Для арендодателя целями заключения данного договора может быть желание избавиться от необходимости содержать предприятие, как имущественный комплекс, временное нежелание заниматься какой-то деятельностью, в т.ч. и по причине отсутствия лицензии и пр.

Исходя из того, что стороны могут ставить перед собой различные цели при заключении договора предприятия, в литературе высказывается мнение о том, что данный договор носит черты смешанного договора, т.е. договора, который носит в себе элементы различных договоров, и поэтому к отношениям сторон должны применяться субсидиарно нормы о договорах, элементы которого входят в договор аренды предприятия. Такая мысль высказана Емом В.С. в учебнике под ред. Е. А. Суханова. При этом он считает, что в договоре аренды предприятия содержатся элементы классического договора аренды, элементы договора займа (в отношении передачи в составе предприятия родовых вещей), элементы договора цессии и перевода долга и элементы договора коммерческой концессии (предоставление пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Такая позиция вызывает возражения по следующим причинам: Традиционно считается и следует из толкования п.3 ст. 421 ГК РФ, что смешанный договор заключается в том случае, если договор, который собираются заключить стороны прямо не закреплен в гражданском кодексе, в случае же, когда закон прямо содержит договор, избранный сторонами, не может вести речи о непоименованном договоре, а как следствие, и о смешанном договоре. Кроме того, представляется неправомерным разбивать единую сложную вещь, являющуюся материальным объектом данного договора на совокупность разрозненных вещей, поскольку ст. 132 ГК прямо закрепляет существование такой самостоятельной вещи, как предприятие - единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК, к договору аренды предприятия подлежат субсидиарному применению правила о договоре аренды зданий и сооружений. Как уже отмечалось, вывод отдельных авторов о том, что субсидиарно применяются также правила о некоторых видах договоров неоснователен.

Структура параграфа 5 главы 34 ГК, посвященного договору аренды предприятия дублирует структуру параграфа, посвященного договору купли-продажи предприятия, используются те же понятия, стороны должны совершить аналогичные действия.

2. Элементы договора.

Стороны. Арендодателем может быть физическое или юридическое лицо - собственник предприятия. В литературе высказывается мнение, что арендодателем должен быть обязательно предприниматель, однако, законодатель такого ограничения не содержит, поэтому, на мой взгляд, арендодателем может быть любое лицо, которое по каким-либо причинам имеет в собственности предприятие. Как раз напротив, передача предприятия в аренду лицом, которое не может самостоятельно использовать предприятие в предпринимательской деятельности (в виду недостаточности дееспособности, профессионального статуса, исключающего предпринимательскую деятельность, либо несоответствия уставных целей некоммерческой организации назначению предприятия) позволяет избежать этих ограничений, оставаясь при этом собственником предприятия.

Высказано мнение о том, что в случае передачи в аренду предприятия ГУПа или МУПа, оно должно быть ликвидировано. Такой вывод не основан на законе. Если ГУП или МУП с согласия собственника передаст в аренду свое предприятие, которое является недвижимостью, в поэтому данная сделка требует согласия собственника, оно продолжит оставаться юридическим лицом, будет получать арендную плату, которую сможет использовать для достижения целей, для которых оно создано.

Арендатором предприятия действительно может быть только лицо, являющееся предпринимателем - коммерческая организация, гражданин предприниматель, или некоммерческая организация, чьей уставной цели соответствует использование предприятия.

Существенные условия договора. К ним относятся предмет и размер арендной платы. При отсутствии в тексте договора размера арендной платы договор считается незаключенным.

Форма договора. Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача в составе предприятия недвижимого имущества, в соответствии со ст. 22 ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" требует дополнительно, помимо регистрации договора аренды предприятия, еще и регистрации права аренды на это недвижимое имущество. При этом, в том случае, если предприятие передано в аренду на срок менее года, то регистрации права аренды на здания и сооружения не требуется.

Передача в составе предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности)требует оформления на основании договора аренды предприятия лицензионных договоров, в которых определяются пределы прав арендатора по использованию интеллектуальной собственности.

В отличие от договора продажи предприятия, договор аренды не требует предварительного удостоверения состава предприятия, следовательно, никакие документы к договору аренды предприятия не должны прилагаться.

3. Исполнение договора аренды предприятия.

В соответствии со ст. 657 ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия. Обращает на себя более четкая регламентация данного правила в сравнении с продажей предприятия (там не было строго определено, на какую из сторон ложится обязанность по уведомлению кредиторов.

Последствия несоблюдения данного правила те же, что и при продаже предприятия, а именно, извещенные но не давшие согласия кредиторы вправе в течение 3 месяцев заявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательств перед ними. Если кредиторы не были уведомлены о передаче предприятия в аренду, то такие требования могут быть заявлены в течение 1 года с момента, когда они узнали о передаче предприятия.

В отличие от договора продажи предприятия, кредиторы, по обязательствам включенным в состав предприятия, не имеют права требовать признания недействительным полностью или частично договора аренды.

После передачи предприятия арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по обязательствам, включенным в состав предприятия без согласия кредиторов.

Арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. Содержание передаточного акта полностью совпадает с содержанием передаточного акта при продаже предприятия.

Обязанность арендодателя по передаче предприятия считается выполненной с момента фактической передачи предприятия и подписания передаточного акта обеими сторонами.

Надлежащее исполнение обязательства со стороны арендатора предполагает пользование арендованным предприятие в соответствии с назначением. Правомочия арендатора очень широки, по сравнению с арендаторами других видов имущества.

Арендатор, в соответствии со ст. 660 ГК вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия. Единственным ограничением действий арендатора по распоряжению имуществом является указание на то, что стоимость арендованного предприятия в целом не должна уменьшаться.

Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В связи с этим естественно встает вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. В соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости всех неотделимых улучшений, независимо от разрешения на такие улучшения, кроме случая, если стоимость этих улучшений меньше улучшения качества предприятия или при осуществлении этих улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды производится в том же порядке, что и передача предприятия в аренду (так же составляется передаточный акт, уведомляются кредиторы), однако данная обязанность лежит на арендаторе.